"Plan especial de desarrollo urbano y social Parque Habitacional Bouchard”
1. Definición y Ámbito de Aplicación del Plan Especial
1.1.
Se define como Plan Especial de Desarrollo Urbano y Social Parque Habitacional Bouchard a la Ordenanza Básica que tiene como Objetivo recuperar la ribera del Arroyo Ludueña y del Canal Ibarlucea promoviendo un modelo de urbanización innovador en la zona noroeste de Rosario, en una superficie de 380 Has, que permita a partir de la iniciativa y de la planificación pública con carácter social – encauzada mediante un proceso concertado con propietarios e inversores privados – obtener un desarrollo armónico, integrado y abierto del sector con la posibilidad de articular la coexistencia de residencia unifamiliar o colectiva destinada a distintos sectores sociales, con espacios públicos, equipamientos colectivos, emprendimientos sociales, con espacios públicos, equipamientos colectivos, emprendimientos sociales y deportivos. Su finalidad es establecer el modo de actuación a impulsar para lograr un crecimiento adecuado de este cuadrante de la ciudad; resolver la situación social que hoy se registra; fijar las condicionantes e indicadores urbanísticos generales; definir la organización del área en unidades de gestión; y establecer las pautas y criterios para proceder con posterioridad, a la regulación de los indicadores urbanísticos particulares en los planes de detalle que se elaboren y aprueben en lo sucesivo para cada unidad de gestión.
1.2.
Se establece como ámbito de aplicación del “Plan Especial de Desarrollo Urbano y Social Parque Habitacional Bouchard”, al sector comprendido por: eje de calle Salvat, eje del Canal Ibarlucea, deslindes parcelarios sur de los S/M, Gráficos 2, S/D 13,12, 11 y 10 de la Sección Catastral 14º, eje de calle Milicianos Rosarinos, eje de calle José A. Álvarez Condarco, hasta su intersección con el eje de calle Salvat.
1.3.
El sector anteriormente delimitado se califica como Área de Actuación Urbanística Condicionada, dividida en unidades de gestión sujetas a una aprobación especial para el desarrollo de nuevas urbanizaciones residenciales, recreativas y deportivas, con su correspondiente equipamiento institucional y comercial asociado a la construcción de la vivienda.
1.4.
Se establece que las unidades de gestión pueden ser catalogadas y subdivididas en función de su superficie en dos grandes grupos:
1.4.1. Superficies Menores:
Se trata de superficies que oscilan entre 5.000 m2 y 50.000 m2 que reúnan propietarios colindantes que se agrupen y/o asocien con la finalidad de gestionar proyectos de urbanización a baja escala.
1.4.2. Superficies Mayores:
Se trata de superficies mayores de 50.000 m2, enmarcadas en un todo de acuerdo con las unidades de Gestión determinadas en el Art.2º de la presente Ordenanza.
2. Demarcación y Finalidad de Creación de “Unidades de Gestión”
2.1.
Se divide el ámbito de actuación del presente plan en 5 (cinco) unidades de gestión, según quedan definidas en el Anexo Gráfico Nº 1. Estas son:
Unidad de Gestión Nº 1: La conforma un sector de una superficie aproximada de 79 Ha, delimitado por eje de calle Juan Bautista Baigorria, eje del Canal Ibarlucea, deslindes parcelarios sur de los S/M, Gráficos 2, S/D 13, 12,11y 10 de la Sección Catastral 14º, eje de calle José García del Cossio.
Unidad de Gestión Nº 3: La conforma un sector de una superficie aproximada de 66 Ha delimitado por el eje de calle Salvat, eje del Canal Ibarlucea, eje de Bv. Hipólito Bouchard, prolongación hacia el norte del eje teórico de calle José García del Cossio.
Unidad de Gestión Nº 4: La conforma un sector de una superficie aproximada de 100 Ha. Delimitado por el eje de calle Salvat, prolongación hacia el norte del eje teórico de calle José García del Cossio, eje de calle Juan Bautista Baigorria, prolongación hacia el norte del eje teórico de calle José A. Álvarez Condarco.
Unidad de Gestión Nº 5: La conforma un sector de una superficie aproximada de 57 Ha. Delimitado por el eje de calle Juan bautista Baigorria, eje de calle José García del Cossio, eje de calle Milicianos Rosarinos, eje de calle José A. Álvarez Condarco.
2.2.
La demarcación de las unidades de gestión se efecto a los efectos de impulsar una actuación urbanística desarrollada en forma progresiva, planificada por el municipio y concertada con los actores privados. A cada unidad de gestión le corresponderá el desarrollo de un Plan de Detalle y su aprobación por parte del Concejo Municipal a través del dictado de una norma específica.
2.3.
Esta enumeración de las Unidades de gestión no implica necesariamente el orden correlativo con que se desarrollarán en el tiempo.
3. Condiciones para la Creación de Proyectos de Urbanización a Baja Escala
3.1.
Los propietarios de terrenos incluídos en este tipo de urbanizaciones deberán ser propietarios colindantes que se agrupen y/o se asocien y se constituyan como personas jurídicas, con la posibilidad de establecer convenios de concertación público/público, público/privado entre el estado Municipal y la entidad y/o representante técnico de los residentes del lugar cuyo propósito sea un proyecto para vivienda unifamiliar y urbanización a baja escala.
3.2.
Cumplimentando estos requisitos el Municipio fijará los condicionantes y los indicadores urbanísticos particulares de acuerdo al área en cuestión y al tipo de Plan de Detalle Especial que elaborará un organismo del Departamento Ejecutivo Municipal para este tipo de urbanizaciones que estará contemplado en el Plan de Desarrollo Urbano y Social Parque Habitacional Bouchard.
3.3.
El Plan de detalle para urbanizaciones a baja escala, definirá la exigencia de infraestructura requerida, y los propietarios se comprometen a la provisión de infraestructura y servicios, como así también la donación, se fuera necesario, de los trazados establecidos. En este sentido, tendrán la posibilidad de constituir fideicomiso para la realización de obras de infraestructura.
4. Condiciones para la Creación de las “Unidades de Gestión”
4.1.
Los propietarios de los terrenos incluídos dentro del ámbito de aplicación de este plan especial podrán gestionar ante la Municipalidad el desarrollo de un proceso de concertación Público-Privado.
4.2.
A tal efecto, en el caso de ser varios propietarios deberán integrarse bajo una figura jurídica que los represente y asocie a fin de asumir el compromiso de urbanizar el área convalidando el Plan de Detalle elaborado por el municipio mediante la firma de un “Convenio Urbanístico”, en caso de optar por la categoría concertación público/público, la modalidad será la firma de “convenio Urbanístico Participativo”. También deberán designar un representante técnico, para impulsar un proyecto unitario de urbanización, planificado en forma concertada con el municipio y encuadrado en la organización general del “Plan Especial de Desarrollo Urbano Social Parque Habitacional Bouchard”.
4.3.
La recalificación normativa del suelo de Área No Urbanizable” a “Área Urbanizable” estará sujeta a la aprobación de los Planes de detalle elaborados para cada unidad de gestión y sujeta al cumplimiento de las condiciones establecidas en la presente Ordenanza.
4.4.
En cada plan de detalle se definirá la estructura vial, la división del suelo, los indicadores urbanísticos, los usos, la exigencia de infraestructura requerida y las compensaciones que corresponda aplicar por la recalificación normativa otorgada y los aprovechamientos urbanísticos asignados.
4.5.
Los Planes de detalle podrán establecer etapas para la ejecución del proyecto, de acuerdo a las distintas características que presente la propuesta urbana definida por cada Plan, de modo de permitir planificar adecuadamente la financiación y gestión del emprendimiento.
5. Sistema Vial y Espacios Públicos
5.1.
La Municipalidad definirá los criterios referidos a la organización vial para cada unidad de gestión en particular, la localización y dimensión del espacio público y el equipamiento comunitario.
5.2.
En los diferentes planes de detalle se establecerá el sistema vial secundario y de distribución que garantice un modelo de urbanización abierta. Se precisarán además las características de los trazados en cuanto a definición de los anchos y criterios particulares de materialización.
5.3.
La Municipalidad- en un todo de acuerdo en lo establecido en el punto 4.1- definirá la calle García Del Cossio como eje vial principal norte-sur, estableciendo sobre el mismo equipamiento comercial, cultural, educativo y rambla peatonal, entre otros usos. Así mismo fijará una arteria este-oeste, aplicando idéntica normativa, a fin de conservar los espacios públicos para un futuro crecimiento.
6. Indicadores Urbanísticos.
6.1. Usos:
Los admitidos para el sector son predominantemente residenciales, permanentes o transitorios, en la modalidad de vivienda colectiva o unifamiliar, incluyendo vivienda de interés social para las familias que actualmente ocupan los predios, hotel, appart hotel, alojamientos para delegaciones deportivas, clubes, instalaciones deportivas, recreativas, comercios minoristas complementarios a la residencia y emprendimientos de carácter social productivo, educativos y deportivos de uso comunitario. Se establecerá en cada Plan de Detalle la localización de las áreas comerciales necesarias para el abastecimiento a escala barrial y las parcelas destinadas a la localización del equipamiento institucional previsto.
6.2.
El Departamento Ejecutivo Municipal estudiará la factibilidad de incorporar una zona de alta tecnología no contaminante, dedicada a la industria del software, hardware, de la comunicación, electrónica, robótica y de diagnóstico médico, y - en su caso - enviará a este Cuerpo el proyecto de modificación normativa que correspondiere.
6.3.
Amanzanamiento y conformación parcelaria: Los Planes de Detalle definirán el amanzanamiento, tipo de loteo y conformación edilicia para cada unidad de gestión en particular. Se define para el área la posibilidad de utilización de tres modalidades diferentes de ocupación del suelo y edificación, para el desarrollo del uso residencial:
Tipología a) la vivienda de uso colectivo con espacios abiertos comunes;
Tipología b) la vivienda en lote individual construida en forma apareada y mediante el desarrollo de un proyecto unitario; y,
Tipología c) la vivienda en lote individual desarrollada según los parámetros de una urbanización básica (sin construcción simultánea).
Los Planes de Detalle definirán los criterios referidos a la distribución y variación de uso de las diferentes modalidades de ocupación del suelo y aprobarán los prototipos edilicios a incluir en cada unidad de gestión en particular.
6.4.
Factor de ocupación del suelo (FOS), factor de ocupación total (FOT) y alturas:
6.4.1.
Los Planes de Detalle establecerán el FOS, FOT y el régimen de altura para cada unidad de gestión en particular.
6.4.2.
En el área de afectación establecida por la Ordenanza de “Regulación del Uso del Suelo en correspondencia con las Planicies de Inundación del Sistema Arroyo Ludueña y los Canales Ibarlucea y Salvat” se priorizará el uso para actividades recreativas y deportivas abiertas y se especificarán las cuestiones constructivas particulares de acuerdo a las restricciones dispuestas por las Medidas Básicas de Protección que establece la mencionada norma.
6.4.3.
Toda construcción a ejecutarse en el sector involucrado por este Plan deberá estar sobre elevad de acuerdo a las cotas especificas que, por sectores, determine en cada Plan de Detalle la Dirección General de Hidráulica, dependiente de la Secretaría de Obras Públicas.
7. Obligaciones del Urbanizador.
7.1. Provisión de infraestructura y servicios
El urbanizador deberá garantizar la provisión de la totalidad de infraestructuras exigidas en la Ordenanza de Urbanización y Subdivisión del Suelo Nº 6.492/97.
En el marco del Convenio Urbanístico se podrán establecer requisitos diferenciales para la infraestructura y programar el cumplimiento de las obras en diferentes etapas compatibles con el desarrollo del emprendimiento.
7.2. Ejecución de infraestructuras urbanas
La Municipalidad a través de las oficinas técnicas de la secretaría de Planeamiento y la Secretaría de Obras Públicas definirán los lineamientos de diseño y ejecución de los proyectos correspondientes a la infraestructura urbana y los espacios públicos que el urbanizador deberá respetar y ejecutar, a saber: la totalidad de las calles, espacios públicos y redes de infraestructura generadas y demandadas por la urbanización ( pavimentos, saneamiento pluvial y cloacal , provisión de energía eléctrica y gas, alumbrado público, veredas, telefonía, forestación) incluídas las ampliaciones de redes existentes y/o nuevas, así como equipamientos de provisión y saneamiento que el impacto de la nueva demanda exijan sobre las redes existentes.
Para tendido de las infraestructuras el Urbanizador deberá respetar los requerimientos que establezcan las distintas empresas prestatarias de los servicios.
7.3. Donación de trazados públicos
En cada unidad de gestión conformada, el/o los urbanizadores efectuarán la donación de suelo con destino a la ejecución de los trazados correspondientes (calles y avenidas).
7.4. Donación de espacios públicos y áreas destinadas a emprendimientos de carácter social.
El urbanizador deberá donar con destino a espacio público y equipamiento comunitario un 20% de la superficie útil correspondiente a la parcela origen, descontadas las áreas destinadas a trazados públicos.
Si por resolución del proyecto no se alcanzara a cubrir este porcentaje en situaciones particulares del área, la Municipalidad podrá exigir la compensación económica correspondiente hasta alcanzar el coeficiente de donación de tierras estipulado.
Asimismo, en los casos en que el suelo a donar esté afectado por restricciones por inundabilidad, la Municipalidad podrá incrementar la superficie a donar en función de la disminución del valor que se verifique para dicho suelo derivada de las condiciones de inundabilidad que presente.
Se efectuará la donación, según el balance de superficies que resulte de las mensuras correspondientes que realizará a su cargo el Urbanizador, en sitios donde la Municipalidad disponga o acepte a propuesta del urbanizador, y que hagan al interés urbanístico general, o su compensación económica según lo establece la Ordenanza Nº 8.054/06 y su Decreto reglamentario Nº 1.207/07.
El Municipio podrá aceptar el equivalente en metros cuadrados de tierra o construcción, que represente igual valor al de la tierra perteneciente a la operación involucrada, valoración que se establecerá de acuerdo al procedimiento de tasación y Tasación de Referencia que dispone la mencionada norma y su Decreto reglamentario Nº 1.207/07, para ser destinada al desarrollo de espacios públicos, vivienda y/o emprendimientos de carácter social con el correspondiente aporte de infraestructura.
El urbanizador deberá hacer efectiva la donación de tierras, sea cual fuese la modalidad que adopte en definitiva para el cumplimiento de tal obligación, entro de los doce meses contados desde la fecha de aprobación del Proyecto de Urbanización Definitivo por parte de la Comisión Técnica de Urbanización (C.T.U.) a través del otorgamiento de la correspondiente Aptitud urbanística.
8. Contribución por Mayor Aprovechamiento Resultante
El urbanizador deberá solicitar expresamente la recalificación urbanística del polígono que conforma la Unidad de Gestión que le interese desarrolar y comprometerse a pagar la contribución por mayor aprovechamiento resultante de la recalificación urbanística acordada, la cual será determinada de acuerdo a las tasaciones efectuadas por el Departamento de Registro y Tasación de la Dirección General de Tramitación y Fiscalización Urbanística de la secretaría de Planeamiento y aceptadas por el urbanizador. Esta contribución compensatoria se fija en el 10% del excedente generado. Dicho monto integrará el Fondo especial que se crea por artículo 9º de la presente, cuyo fin será resolver las diferentes problemáticas habitacionales y sociales presentes en el “Área especial de Desarrollo de Hábitat y Promoción de los Emprendimientos Productivos Sociales y Solidarios de baja y mediana escala”.
Se fijan criterios de intervención para el destino de dicho Fondo:
Garantizar la permanecia de las familias de las zonas actualmente pobladas
Promover y apoyar los emprendimientos productivos de tipo familiar y social de baja y mediana escala existente en el lugar.
Determinar un sector de suelo no inundable permitiendo proyección de vivienda y equipamiento comunitario.
De resultar un excedente de recursos económicos se destinarán al Fondo Municipal de Tierras creado por la Ordenanza Nº 6.493/1.997 y su modificatoria Nº 8.055/2.006.
El cálculo del mayor aprovechamiento se efectuará sobre la base de comparación con el suelo “no urbanizable” localizado fuera del área de actuación del Plan y su recalificación a “suelo urbanizable”
También se considerará en el cálculo el mayor aprovechamiento que representa la aprobación de usos especiales (comercio, hotelería, usos institucionales u otros), así como el aprovechamiento de mayor índice de ocupación del suelo.
9.
Créase el Fondo Especial de asignación específica “Área especial de desarrollo del Hábitat y Promoción de los Emprendimientos Productivos Sociales y Solidarios de baja y mediana escala” con el objeto y los recursos establecidos en el artículo 8º de la presente y lo que se afecte por Ordenanza.
10. Anexos.
Se adjunta y forma parte del presente texto normativo:
Anexo Gráfico 1: Ámbito de Aplicación del Plan Especial y Unidades de Gestión.
