Sección 4.2. Programas de actuación: Marco regulatorio

Se fija un régimen diferencial para los distintos tipos de urbanización, en función de la división de la ciudad en zonas (Zonas I, II y III en Suelo Urbanizable, Zona IV en Suelo No Urbanizable). Los siguientes programas alternativos, precisan las condiciones generales a las que quedan sujetas las distintas modalidades de urbanización y/o subdivisión, dentro de la Ciudad de Rosario:

4.2.1. PROGRAMA DE URBANIZACION BASICA

Operaciones de urbanización con ocupación y edificación diferida.
Comprende las operaciones de urbanización por división del suelo, (amanzanamiento con subdivisión), con destino final de usos genéricos de acuerdo a las normas del Código Urbano
Se podrán realizar en zonas con trazado oficial aprobado o en áreas sin trazado oficial o trazado oficial incompleto.

4.2.2. PROGRAMA DE URBANIZACION INTEGRAL

Operaciones de urbanización con o sin subdivisión, con edificación simultánea y destino de uso determinado: recreativo, servicios o productivos. Las urbanizaciones "progresivas", en las que dicho proceso se desarrolla por etapas de ejecución, en función de un proyecto integral, deberán asegurar, mediante Final de Obras parcial, un porcentaje mínimo de obra edificada equivalente al cuarenta por ciento (40%) del total previsto. En estos programas de Urbanización Integral, podrán realizarse operaciones de construcción y urbanización de Conjuntos Habitacionales (Ordenanzas Nº 5596/93 y Nº 5610/93), Parques Industriales o Recreativos, ya sean públicos o privados o mixtos.
Para todas las zonas descriptas en esta Ordenanza (Zonas I, II y III), donde queden involucradas las áreas establecidas por las Ordenanzas Nº 5596/93 y Nº 5610/93 para Conjuntos Habitacionales, regirán las condiciones dispuestas en la misma.
En los casos de Parques Industriales o Recreativos, ya sean públicos, privados o mixtos, estos programas serán desarrollados mediante presentación de un “Proyecto Urbanístico” (trazado y espacios públicos, equipamientos, infraestructura y servicios, condiciones para la subdivisión, la edificación y los usos y las modalidades de gestión y ejecución necesarias para su implementación) de acuerdo a las normativas en vigencia y sujetos a la aprobación del Honorable Concejo Municipal. La red vial vigente circundante a la parcela origen de la urbanización será transferida a la Municipalidad.
En los casos de urbanización integral con destino residencial (Conjuntos Habitacionales), a través de emprendimientos privados, aprobadas las obras de infraestructuras y la urbanización, quedarán en caución a favor de la Municipalidad, los lotes resultantes del programa, estando a cargo del urbanizador las gestiones y gastos que demanden las tramitaciones. Dichas cauciones, serán liberadas con la presentación del certificado final parcial de obras ejecutadas, otorgado por la Dirección General de Obras Particulares.

4.2.3. PROGRAMA DE URBANIZACION DE INTERES SOCIAL

Modificado por Ordenanza Nº 6563/98.

Operaciones de urbanización básica o integral, declaradas de interés social por la Municipalidad, mediante Ordenanza que dictare el Honorable Concejo Municipal, y que podrán ser implementadas por organismos Municipales, Provinciales o Nacionales y/o entidades intermedias legalmente constituidas, que tengan como fin la solución del problema del hábitat y su equipamiento, a través de la concreción de proyectos de provisión de tierras y servicios o construcción de viviendas de bajo costo.
La Municipalidad se reservará el derecho de supervisar la adjudicación a través del Servicio Público de la Vivienda, cuando se trate de operaciones encaradas económicamente por entidades intermedias exclusivamente, sin participación de Organismos Gubernamentales, Provinciales o Nacionales.
Cuando las operaciones de urbanización sean implementadas por entes no gubernamentales, y para solicitar la declaración de interés social por parte de este Honorable Concejo Municipal, la presentación deberá incluir:
a) Informe sobre la situación dominial y/o documentación que acredita derechos de propiedad de la entidad peticionante.
b) Documentación que acredite la existencia de la entidad peticionante y nómina de sus autoridades.
c) Declaración sobre los destinatarios previstos del emprendimiento.
d) Memoria descriptiva y planos de anteproyecto con indicación y justificación de excepciones.
Estos programas se reverenciarán en los apartados a) y b) del inciso 4.1.1.- según corresponda - y se diferenciarán de los mismos en función del régimen de excepciones que se fijen en el marco de su gestión. Dichas excepciones no alcanzarán a los anchos de calles y pasajes, dotación de espacios verdes, servicios e infraestructura correspondiente, ni la localización del emprendimiento en lo relativo a las áreas urbanizables del Municipio.

4.2.4. PROGRAMAS POR CONVENIO URBANISTICO EN SUELO URBANIZABLE

(Modificado por Ordenanza Nº 8.973/12)

Operaciones de urbanización básica o integral o subdivisión que podrán ser implementadas por Organismos Públicos, Privados o mixtos.
Mediante convenio, se podrán realizar en Zonas l, ll y lll.

Parcela origen del emprendimiento para urbanizaciones básicas e integrales.

Para Zona l: 5.000 m2
Zona ll: 15.000 m2
Zona lll: 30.000 m2

En emprendimientos de subdivisión de manzanas o fracciones de manzanas existentes no se limitará la operatoria a superficies mínimas.

Condiciones generales para la operatoria:
Los lotes que se conformen deberán respetar las condiciones de forma y dimensiones mínimas establecidas para las operaciones de urbanización básica o integral según corresponda, en la zona en que se desarrolle el emprendimiento
 

4.2.4.1. Reglamentación destinada a la construcción de barrios privados

 Decreto Nº 1542/00. Derogado por Decreto 1914/11

4.2.5. PROGRAMAS POR CONVENIOS ESPECIALES EN SUELO NO URBANIZABLE.

Esta operatoria tiende a viabilizar proyectos de interés urbanístico especial de carácter productivo de gran escala, infraestructural y/o logístico, y actividades recreativas y deportivas. No se admite el uso residencial y la vivienda permanente. (Modificado por Ordenanza Nº 8.973/12)
Se entenderá por productivos aquellos emprendimientos de gran escala que incorporen un desarrollo tecnológico avanzado, generen directa o indirectamente empleos, y su actividad esté vinculada al desarrollo y consolidación de la base económica de la ciudad.
Se entenderá como emprendimientos infraestructural o de servicios aquellas operaciones de soporte destinadas a actividades de transporte y movimientos de carga (accesos viales, ferroviarios, instalaciones de comunicaciones, etc.) y logísticos destinados a actividades de servicios integrados a empresas y a tráfico intermodal (playas de transferencia de cargas, predios empresariales para la expedición, recepción, ruptura y consolidación, almacenamiento, preparación final de productos, etc.).
Los mismos deberán desarrollarse en todos los casos, bajo la modalidad de urbanizaciones integrales con finalidad de uso predeterminado y deberán ser compatibles con los planes de desarrollo urbano que se prevén para el Municipio. Por otra parte será exigible, juntamente con el anteproyecto del emprendimiento, el estudio del impacto ambiental y las obras a implementarse para su control.

Condiciones a cumplimentar:
Las condiciones a cumplimentar por estos emprendimientos serán las siguientes:

a- Parcela objeto de la operatoria:
Superficie mínima:……………………… 20 Has.
Frente mínimo:…………………………. 250 metros.

b- Accesibilidad vial
Será necesario contar con acceso o accesos pavimentados y alumbrados; el área del emprendimiento deberá ubicarse a una distancia máxima de 200 metros, medida desde avenidas, autopistas o arterias pertenecientes al sistema vial jerárquico.

c- Accesibilidad ferroviaria
Para las operaciones de desarrollo logístico será necesario contar con acceso ferroviario directo. Las obras viales complementarias de índole urbanístico que eventualmente genere el emprendimiento quedarán a cargo exclusivo del urbanizador.

d- Infraestructuras
Serán exigibles para este programa los máximos niveles de infraestructura que garanticen las condiciones hidráulicas y de saneamiento del área propia del emprendimiento y su entorno rural. Estas operaciones podrán conectarse a redes de infraestructura existente, siempre que no comprometan los niveles del servicio.

e- Ocupación edilicia del suelo
La superficie máxima del suelo a ocupar por los edificios e instalaciones del emprendimiento no podrá superar el 25 % de la superficie total de la parcela origen. Quedan excluidas las superficies del suelo destinadas a línea o playas ferroviarias, playas de maniobra y estacionamiento de camiones, playas de carga y descarga de mercaderías, etc.; siempre que su actividad se desarrolle a cielo abierto.

f- Parquización y forestación
Será requisito indispensable conformar una servidumbre de jardín generando una franja de resguardo ambiental y paisajístico entre la disposición de los edificios a construir y los límites de la parcela origen, que tendrá las siguientes características:

• Frente de la parcela origen sobre o en relación al vial primario: dicha servidumbre tendrá un ancho de 50 metros.
• Frente de la parcela origen sobre caminos rurales o linderos a otras parcelas: ancho de servidumbre 20 metros.

El área de resguardo deberá estar parquizada en su totalidad, y forestada al menos en un 60 % de su superficie a razón de una relación mínima de un árbol cada 30 m2.
También deberán forestarse convenientemente los sistemas de acceso aún cuando no formen parte de la urbanización.

g- Ocupación máxima en zona no urbanizable
El conjunto de emprendimientos productivos, infraestructurales y/o de servicios logísticos, que se desarrollen a lo largo del tiempo no podrá superar en ningún caso el 5% de la superficie total de las zonas no urbanizables (3.429 hectáreas).

Los proyectos de esa naturaleza serán analizados por la Secretaría e Planeamiento Urbano en lo relativo a determinar su carácter de emprendimiento de interés urbanístico especial, siendo luego la Comisión Técnica de Urbanizaciones la que evaluará los requisitos a establecerse para los mismos, y elevará el legajo completo del proyecto a consideración de la Secretaría de Planeamiento Urbano que, de considerarlo viable, lo remitirá al H. Concejo Municipal para la formalización y aceptación del mismo.

4.2.6. PROGRAMAS EN DISTRITOS ESPECIALES.

Los programas planteados dentro de Distritos Reserva ( R ) se autorizarán de acuerdo a la asimilación que de los mismos ha efectuado el Decreto Nº 40863/70 a otros Distritos del Código Urbano, o su carácter transitorio si lo fuese.
En caso de tratarse de Distritos R no comprendidos en las normas de asimilación vigentes o Distritos H3, la autorización de operaciones en dichas áreas será analizada por la Comisión Técnica de Urbanizaciones la cual, en caso de considerar factible las mismas deberá fijar las condiciones mínimas a cumplimentar por las parcelas emergentes en función del destino final previsto para el Distrito involucrado.

Quedan comprendidos en los Programmas de Distritos Especiales aquellas áreas denominadas como Áreas de Reserva del Código Urbano (Áreas reserva para Plan especial -ARE- y Áreas Reserva para Plan de Detalle -ARD-) (Incorporado por Ordenanza Nº 8.973/12)

4.2.7. PROGRAMAS DE SUBDIVISION SIMPLE DEL SUELO.

a) Subdivisión de manzana o fracciones de manzanas existentes.
Aquellas manzana o fracciones de manzana sin lotear que se hayan originado en urbanizaciones aprobadas en el marco de anteriores normas (Ordenanza Nº 33337/66, Ordenanza Nº1079/53 u otras pretéritas) podrán subdividirse en condiciones diferenciales en relación con los programas de urbanización básica establecidos por este texto legal, las cuales serán fijadas expresamente para cada Zona y Distrito en el cual la urbanización se encuentre involucrada.

b) Subdivisión de lotes existentes sin edificación.
Se entiende como subdivisión de lotes existentes sin edificación la operación de fraccionamiento de una parcela baldía que forme parte de una manzana originada en un proceso de urbanización y loteo en el marco de anteriores normas (Ordenanza Nº 33337/66, Ordenanza Nº 1079/53 u otras pretéritas) y cuyo frente de origen esté comprendido entre 8,30 metros y 13,00 metros. Las condiciones de esta operatoria se establecen en particular para cada Zona y Distrito.

c) Subdivisión de lotes existentes con edificación.
Podrán subdividirse, según la Zona y Distrito, aquellos lotes cuya edificación existente cuente con permiso de edificación y fecha de final de obras anteriores a la promulgación de la presente normativa y constituyan unidades funcionales independientes. No se considerarán unidades funcionales las cocheras y locales sin baños.
En los casos que cuenten con registro de edificación (regularización de obra sin permiso municipal), el mismo deberá haber sido otorgado con anterioridad a la vigencia de esta norma, aunque dicha condición no será extensiva al respectivo final de obras, dado que la regularización es sobre edificación existente.
La posición de los límites deberá ubicarse de tal manera que aseguren el cumplimiento de las normas edilicias vigentes fundamentalmente en cuanto a los parámetros de iluminación y ventilación por patios (medidas mínimas).
Los límites entre parcelas deberán seguir los muros que separen unidades funcionales en el correspondiente plano de edificación o trazarse por áreas descubiertas.
El plano de mensura deberá contener las medidas lineales de la proyección de la edificación sobre el terreno y su distancia a los límites parcelarios.
Los lotes deberán tener acceso a vía pública en forma directa (frentista), o bien a través de pasillos.
Las parcelas frentistas que se originen no podrán en ningún caso poseer un frente menor de 5,50 metros, mientras que los lotes internos (excepto el último) no podrán tener un frente sobre pasillo menor de 5,50 metros.
El frente de pasillo mínimo deberá ser de 1,30 metros.
En caso de que uno solo de los lotes resultantes esté edificado (frentista o interno) con permiso de edificación y final de obras otorgados con anterioridad a la puesta en vigencia de la presente norma, o registro en similares condiciones, se podrá subdividir respetando para este lote las dimensiones que surjan de la edificación existente que conste en plano de edificación preservando las dimensiones mínimas de patios. El lote complementario deberá contar con la medida mínima establecida por esta norma, para la subdivisión de lotes existentes sin edificación, según el Distrito y la Zona.
En aquellos casos en los cuales no sea factible presentar el plano de edificación como comprobante de la antigüedad de la construcción, por haberse extraviado en los archivos correspondientes o por tratarse de una edificación de larga data, podrá presentarse el plano sustituto del original tramitado en el marco de la Circular 34 inciso “h” el cual será cotejado con la antigüedad que surge de los archivos de la Dirección de Catastro y verificado por una inspección in situ.

d) Subdivisión para ampliación de lotes
Se permitirá la subdivisión de lotes para la anexión de los fondos o áreas remanentes a otros lotes linderos siempre que se preserve para el lote origen la superficie mínima establecida para los lotes exclusivamente frentistas para el Distrito y Zona en que se halle involucrado.
En el caso en que el lote de origen cuente con edificación existente con permiso y final de obras o con registro de edificación otorgado con anterioridad a la presente normativa, se autorizará la subdivisión para anexión en base a las dimensiones que ocupe la unidad edificada en las condiciones que establece la normativa para la subdivisión de lotes existentes con edificación (ítem c).
La subdivisión para anexión también será factible cuando a través de la misma se produzca una inversión de las condiciones iniciales de dos lotes con salida por distintas calles, es decir se resigna superficie del lote cadente hasta alcanzar la del lote anexante y viceversa, salvo para lotes con frente a arterias de la red vial jerárquica vigente cuya superficie no podrá disminuirse por debajo de los mínimos establecidos para cada Zona y Distrito.
Por otra parte se autorizarán aquellas operaciones de anexión de fracciones a lotes linderos cuando a través de ellas se mejore la situación de parcelas que cuenten con dimensiones inferiores a las reglamentarias y siempre que se preserve para la parcela cedente una condición mejor o igual a la que alcanzará la anexante, salvo para lotes con frente a arterias de la red vial jerárquica vigente cuya superficie no podrá disminuirse por debajo de los mínimos establecidos para cada Zona y Distrito.

e) Subdivisión integral.
Corresponde a las operaciones de subdivisión de lotes o fracciones de manzana que comprendan procesos de edificación simultánea y destino de uso predeterminado, las cuales serán autorizadas en la medida que respondan a un proyecto constructivo que cumplimente con los requisitos que se especifican para cada Zona y Distrito donde dicho emprendimiento este previsto por este ordenamiento.

f) Subdivisión de mayores áreas.
Se entiende como subdivisión de mayores áreas aquellas operaciones de división de la tierra tanto en zonas urbanas como rurales que no configuren procesos de urbanización sino que originen fracciones menores que mantendrán aquel carácter, debiendo respetar las condiciones que para cada zona y Distrito se fijan para las mismas.